L’hypothèque légale conférée aux banques et aux établissements financiers algériens

Admin Messages : 567 Date d'inscription : 31/03/2010 Localisation : Algeria

L’hypothèque légale conférée aux banques et aux établissements financiers algériens

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Article intéressant développé par M.Benfarhat, traitant de la problématique de l'hypothèque légale et recensant les différents écueils rencontrés par les juristes banquiers lors de la prise d'hypothèque et à l'occasion de sa réalisation.
Article téléchargeable sur financesmediterranee

I- L'hypothèque légale

L’hypothèque légale dont disposent les banques Algériennes tire son origine d’un texte de loi en l’occurrence les dispositions de l’article 96 de la loi de finances pour 2003 qui donnent la possibilité aux Banques et aux établissements financiers, pour garantir le paiement des créances et engagements dus par leurs débiteurs, d’inscrire directement par leurs représentants qualifiés auprès de la conservation foncière territorialement compétente, une hypothèque légale sur les biens immobiliers du débiteur.

Conformément aux dispositions législatives régissant le livret foncier (Art 86 Décret 76-63), l’inscription d’une hypothèque légale peut être obtenue par le dépôt de deux bordereaux signés et certifiés exactement collationnés au niveau de la conservation foncière territorialement compétente. Un de ces bordereaux est conservé et l’autre remis au déposant revêtu du cachet et de la signature du conservateur foncier.

Cette formalité vaut inscription hypothécaire qui demeure valable pendant 30 ans.

L’hypothèque légale ainsi prise, représente un titre exécutoire et a la même valeur qu’un
jugement définitif.

Son titulaire n’a donc pas à recourir à l’exécution d’un acte authentique établi par un office
notarial comme en matière d’hypothèque conventionnelle, mais directement à la saisie des biens hypothéqués, sur la base du bordereau d’inscription assorti d’une formule exécutoire délivrée par le Président du tribunal compétant conformément aux dispositions du code de procédure civile.

Il est à noter que cette hypothèque porte uniquement sur les biens immeubles du débiteur. On en tire la conclusion qu’elle ne peut pas grever les biens immeubles d’une tierce personne, mais la question reste posée en ce qui concerne les cautions solidaires en leur qualité de codébiteurs.

Avant le 1er janvier 2003, (date d’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2003), cette hypothèque se prend et s’inscrit sans le consentement préalable du débiteur et le conservateur foncier ne pouvait en refuser l’inscription pour la raison que le titre de propriété du débiteur n’est pas décrit dans le bordereau.

Cependant, les dispositions de l’article 96 précité, exigent la description des biens à
hypothéquer, dans la convention du financement signée par les deux parties.

II – Les problèmes liés à la constitution et à la mise en jeu de l’hypothèque légale.

Les problèmes ci-après ont été recensés par la commission juridique de l’Association
professionnelle des banques et des établissements financiers « ABEF ».

1- Les problèmes liés aux contrats de vente sur plan

Le décret législatif N° 93-03 du 1er mars 1993, relatif à l’activité immobilière prévoit
l’établissement d’un contrat de vente sur plan en forme authentique et son inscription à la
conservation foncière.

Peut-on, donc, considérer l’acquéreur sur plan, propriétaire dès la conclusion du contrat de vente et qu’il peut, par conséquent, hypothéquer son bien pour emprunter et financer le paiement du prix de vente, sachant que les dispositions des articles 13 et 14 du décret précité, subordonnent le transfert de propriété, à la délivrance d’un certificat de conformité du logement livré.

2- Les problèmes liés aux actes de concession

Les terrains relevant du domaine privé de l’État peuvent faire l’objet de concession en faveur des promoteurs détenteurs de projets d’investissement.

Les dispositions de l’article 148 de l’ordonnance 95-27 du 30-12-1995, portant loi de finances pour 1996, modifiés et complétés par les dispositions de l’article 51 de l’ordonnance portant loi de finances pour 1998, permettant aux concessionnaires de constituer une hypothèque sur les constructions à édifier et sur le droit réel immobilier résultant de la concession, en garantie de prêts qui leur sont accordés pour le financement de leurs projets.

Il résulte de ces dispositions que le droit de concession conféré aux investisseurs ne pourrait faire l’objet d’une inscription d’hypothèque légale au profit des banques parce qu’il ne s’agirait pas d’un bien appartenant au débiteur.

3 – Les problèmes liés à l’inscription hypothécaire sur les bâtisses ne figurant pas sur les titres de propriété

Les dispositions de l’article 54 du décret N° 91-176 du 28-05-1991, fixant les modalités
d’instruction et de délivrance du permis de construire font obligation aux bénéficiaires de
permis de construire de se faire délivrer à l’achèvement des travaux de construction un
certificat de conformité des travaux effectués.

La question qui se pose pour ce type d’hypothèque est de savoir si cette hypothèque légale est un véritable privilège, donc elle pourrait primer les hypothèques des autres créanciers même antérieurement inscrites et sans qu’elle soit, en même temps primée par les autres privilèges tels que le privilège de l’administration fiscale, ou bien, il s’agit d’une simple possibilité d’inscription hypothécaire sans passer par un office notarial reconnu.

Conformément aux dispositions de l’article 96 de la loi de finances pour 2003, l’hypothèque légale inscrite par une banque ou un établissement financier prend rang immédiatement à compter de la date de sa publication au niveau de la conservation foncière. Elle n’a donc aucun effet sur les inscriptions antérieures quelle que soit la qualité de la créance garantie, ou le statut du créancier hypothécaire.

Par ailleurs, les dispositions du code des impôts directs et taxes assimilés ainsi que celles
relatives aux droits d’enregistrement, confèrent au trésor public une hypothèque légale sur les biens immobiliers du redevable, pour le recouvrement des sommes dues à l’administration fiscale.

Cette hypothèque légale est réputée inscrite d’office à compter de la date de la naissance de l’impôt ou de la taxe.

L’avis à tiers détenteur qui doit énoncer la date à laquelle chaque inscription hypothécaire est réputée prise, sera notifié à l’administration chargée des domaines.

Il apparaît clairement de ce qui précède que l’hypothèque légale dont disposent les banques et les établissements financiers ne les protège pas suffisamment, puisque leurs inscriptions hypothécaires peuvent être primées par le privilège du trésor public notamment s’ils n’ont pas pris soin de vérifier la situation fiscale du client avant la mobilisation des fonds.

Encore plus, en pratique l’administration fiscale procède directement à la saisie des recettes de vente entre les mains de l’huissier de justice même si la dette fiscale est postérieure à l’inscription hypothécaire.

En se basant sur cette disposition, l’administration domaniale a fait interdiction aux
conservateurs fonciers de porter des inscriptions sur les lots bâtis si le titre de propriété le
décrit comme terrain nu.

Cette interprétation large des dispositions législatives en question constitue un empêchement à l’inscription de l’hypothèque légale sur les constructions existantes et par voie de conséquence eu financement hypothécaire.

4 – Les problèmes liés à la mise en jeu des hypothèques

Il est entendu que le Trésor Public dispose d’un privilège général sur tous les biens meubles et immeubles appartenant à ses redevables en quelque lieu qu’ils se trouvent.

Cependant, il ressort des dispositions de l’article 380 du code des impôts directs et taxes
assimilées que ce privilège général dont dispose le trésor public ne s’applique pas sur les biens immobiliers ayant fait l’objet d’une inscription hypothécaire avant la naissance du droit du Trésor.

Malgré la clarté de cette disposition qui exclue les biens grevés d’hypothèque, du privilège
général du trésor, les services fiscaux exercent d’une façon systématique, des oppositions
entre les mains des huissiers, sur les recettes des ventes aux enchères publiques de biens
immeubles garantissant les engagements des banques.

5 – Les problèmes liés à la mise en jeu des hypothèques

Le recours systématique des magistrats, à l’expertise financière pour la détermination des
créances dues aux banques et contestées par des clients indélicats, même quand ces créances sont suffisamment justifiées par des preuves probantes, retarde la mise en jeu des garanties immobilières pour des mois voir même des années.

M. Benfarhat
Directeur adjoint des affaires juridiques
Banque Al Baraka d’Algérie
Alger, le 10 juillet 2005

Messages : 68 Date d'inscription : 06/05/2010

merci

Messages : 51 Date d'inscription : 18/04/2011

Messages : 361 Date d'inscription : 02/12/2011

merci

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